З деяких пір в Україні бажаючі придбати нерухомість на первинному ринку почали ретельніше підходити до вибору забудовника та використовувати наявні механізми мінімізації ризиків, пов’язаних з інвестуванням у житлове будівництво.
Фахівці визнають: вітчизняний будівельний ринок стає цивілізованішим та починає працювати за загальноприйнятими в світовій практиці правилами. Недобросовісних забудовників із цього ринку просто витісняють. Держава на законодавчому рівні подбала про таку систему безпеки. Зокрема, вона впровадила фонди фінансування будівництва (ФФБ), які стали важливими посередниками між забудовниками та покупцями квадратних метрів.
Про функції та призначення ФФБ розмовляємо з президентом Асоціації «Об’єднання фінансових установ» Дмитром КРАВЧЕНКОМ (на фото).
— Що таке фонди фінансування будівництва і звідки вони взялися?
— Всі ми напевне пам’ятаємо сумнозвісну «Еліту-центр». Через неї й почалися перші будівельні піраміди. Після гучного скандалу держава ухвалила рішення про необхідність захисту прав інвесторів. Треба було впровадити інструмент, який би це передбачав.
Коли ми говоримо «інвестори», то маємо на увазі тих, хто купує нерухомість, яка буде побудована в майбутньому. По суті справи, вони вкладають гроші поки що «в повітря». Вони потребують захисту, щоб це не нагадувало стовідсоткову лотерею.
Україна вирішила скористатися досвідом Польщі. «Під калечку» ми переписали їхній відповідний закон і назвали його «Про фінансово-кредитний механізм у сфері будівництва». Відповідно до нього, була створена система установ посередників між забудовниками та покупцями. Водночас посередники виступають і в ролі контролерів.
Цей спеціальний закон і запровадив такі поняття, як «фонди фінансування будівництва» та «фонди операцій з нерухомістю».
Суть ФФБ полягає в тому, що люди, які вкладають у нього гроші, в результаті хочуть отримати квадратні метри. Тобто, квартиру, приміщення, офіс, паркомісце тощо. А суть Фонду операцій з нерухомістю інша: фізособи та юрособи вкладають у нього гроші для того, щоб отримати прибуток.
Ця модель, яку ми запозичили, в Польщі існувала понад 30 років. І теж з’явилася, як і в нас, — після гучних скандалів у сфері будівництва. Громадяни не могли оцінити, що собою являли забудовники, дозвільна документація.
— Які обов’язки передбачені для ФФБ?
— Держава сказала, то такі організації, як управителі ФФБ, повинні робити аудит дозвільної документації, визначати цільове використання коштів, залучених на будівництво конкретного об’єкту, розташованого за чітко вказаною адресою. Такий підхід позбавляє можливості забудовника купувати на ці гроші нові будівельні майданчики чи добудовувати інші об’єкти.
Держава також сказала управителю: ти повинен не лише використовувати ці гроші цільовим чином, але й вимагати від забудовника підтвердження у вигляді актів виконаних робіт. Причому – щомісяця.
Держава взяла під контроль і діяльність ФФБ: скільки грошей він залучив від довірителя, тобто, покупця та інвестора, і скільки перерахував забудовнику.
При цьому слід розуміти, що в кожного будинку має бути свій Фонд фінансування будівництва. У великих будинків може бути навіть по кілька фондів.
— Прийнято вважати, що люди купують квартири. Ви ж кажете, що вони в них інвестують свої гроші. В чому принципова відмінність між цими двома підходами?
— Тут ми ґрунтуємося на законі «Про інвестиційну діяльність». Бо насправді ми з вами робимо інвестицію. Саме інвестицію, а не покупку. На початковому етапі ми нічого не маємо – просто повітря, яке в майбутньому стане квадратними метрами.
Весь цей інвестиційний процес детально викладений у ст. 4 закону «Про інвестиційну діяльність». У ньому чітко сказано, що залучення грошей у будівництво житлової нерухомості можливо лиш через такі інструменти, як ФФБ, інститути спільного інвестування та цільові облігації.
Інститути спільного інвестування та цільові облігації відрізняються від фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю. В цілому це непогані інструменти, та треба врахувати, що вони багатофункціональні. За їх допомогою можна продавати й метал, і картоплю, і квадратні метри. Тут нема цільового використання грошей. І головне – тут відсутня відповідальність та контроль за роботою забудовників. Тому інвестори не можуть пред’явити їм свої претензії в разі виникнення проблем.
Водночас ФФБ не просто контролює забудовника. Якщо той не виконує своїх зобов’язань, законодавство передбачає, що фонд повинен його замінити.
При цьому новий забудовник не може почуватися вільним від зобов’язань свого попередника перед наявними інвесторами. ФФБ законодавчо закріплює всі їхні права, укладає іпотеку на весь об’єкт. Люди почуваються захищеними.
— Але такий захист вартує додаткових грошей. Чи охоче інвестори на це погоджуються?
— Фонди фінансування будівництва, насамперед, покликані мінімізувати ризики. Будь-який додатковий контроль, аудит коштують грошей. Але це вартує набагато дешевше за негативні наслідки цих самих ризиків.
У нас є чимало людей, які готові починати з котловану для того, щоб мінімізувати свої витрати. А от мінімізувати свої ризики вони не готові. Хоча помічено, що там, де погано контролюються будівельники, часто виникають недобудови.
У багатьох країнах давно діє правило: забудовник повинен повністю побудувати будинок, і лише потому продавати квадратні метри.
Тепер уявіть ситуацію: у вас темпи продажу випереджають темпи будівництва. Наприклад, ви побудували на 30 грн., а продали на 100 грн. У результаті отримали податок на додану вартість на 100 грн. та податок на прибуток – на різницю в 70 грн. Хоча за фактом продали те, чого насправді ще нема. Таким чином, собівартість квадратного метру зростає.
Суть ФФБ у тому, що поки інвестиційні гроші знаходяться у нього, вони не оподатковуються. Ці гроші мають бути цільовим чином спрямовані на будівництво, і до цього моменту жодного відношення до прибутку, до ПДВ та до податків у цілому не мають. Бо ці гроші наразі перебувають «у дорозі», це не освоєний будівельний фонд.
Саме тому діяльність ФФБ економить вартість квадратного метру, а не роздуває його.
— Чи спрацювала у нас польська модель?
— Вона у нас діє з 2006 року. Хоча й не дуже поширена. На те є кілька причин. Головна серед них – забудовник незатишно почувається «під мікроскопом». Він хоче вільно розпоряджатися отриманими грошима. Вони йому потрібні не лише для планового об’єкту, але й для того, щоб добудувати 10 інших, купити нові будівельні майданчики, повернути накопичені борги. А ФФБ не дозволяє все це робити, не дозволяє подвійних та потрійних продажів.
Тому ФФБ в Україні дозволили собі лише достатньо впевнені в своїх можливостях і дуже соціально відповідальні забудовники з хорошою репутацією.
Маючи хорошу репутацію, можна використати будь-який інвестиційний механізм – ФФБ чи інститут спільного інвестування, головну роль все одно відіграє ім’я забудовника.
Та якщо репутацію ще треба завойовувати, розраховувати на іноземних інвесторів, то в умовах сучасної України (а це – орієнтація на європейський вибір, але одночасно – наявний воєнний конфлікт на Донбасі, падіння банківської системи, тотальна недовіра внутрішнього інвестора до всіх та всього), то доводиться ставати більш соціально орієнтованими та обирати ФФБ.
— Чи багато будівельних компаній в Україні працюють із ФФБ? Яка частина будівельного ринку вами вже охоплена?
— Якщо брати весь будівельний ринок, то це, напевне, не більше 15%. До цього пулу увійшли сильні гравці. Вони відчули, що жити по-старому уже не можна, треба реформуватися. Для них ФФБ – це новий тренд, це впровадження в Україні кращої світової практики.
Європейцям чи американцям не треба пояснювати, що таке ФФБ. Для них це абсолютно звична норма інвестування в квадратні метри. Все, що перебуває за її межами, для них просто неприйнятне та незрозуміле. Чи перебуває поза законом.
Цей інструмент працює не лише в Польщі. Такий самий є і в Німеччині. Він працює і в США, щоправда, не в усіх штатах, але в більшості.
Канада взагалі вирішила піти набагато далі всіх решти, щоб уникнути «мильної бульбашки» у сфері нерухомості, яка сталася в США 2008 року. Тут будівельна компанія спочатку бере всі дозволи на будівництво і на землю. Та їй заборонено починати будівництво доти, доки вона не залучить від інвесторів щонайменше 70% всієї вартості об’єкту.
Ці гроші від самого початку потрапляють до ФФБ. Він акумулює кошти доти, доки не назбираються необхідні 70%. Після цього держава дозволяє фонду відкривати фінансування будівництва.
Завдяки такому підходу в Канаді не спостерігається перенасичення ринку квадратними метрами. І недобудов у них теж нема. Чесно кажучи, мене це дуже здивувало.
— На відміну від Канади, в Україні спостерігається високий рівень інфляції. Скажімо, до 2013 року договори вже укладалися без прив’язки до валюти, та відтоді і долар виріс, і ціна на будматеріали. В результаті ми отримали численні недобудови. Бізнес багатьох забудовників прогорів.
— Він прогорів з іншої причини – через жадібність самих забудовників. Вони набралися додаткових кредитних зобов’язань для купівлі землі. Виходили при цьому з того, що земля – обмежений ресурс, його більше не стає. Тому треба нахапати багато майданчиків під будівництво. І гроші, які забудовники повинні були витратити на конкретне будівництво, швидко пішли на інші цілі. Вся надія у них була на те, що доберуть вони пізніше. А тут – інвестиційний колапс. Борги зростали, продажів меншало. А треба ж було ще й кредити сплачувати.
Я думаю, що це яскравий приклад фінансової неграмотності. Кожен повинен займатися своєю справою. Будівельники повинні будувати. А питаннями фінансування – інші інститути, в тому числі, ФФБ.
Бізнес грамотного забудовника, який орієнтується на чітке планування, не повинні паралізовувати курсові стрибки. Він завжди хеджує свої ризики.
Скажімо, якщо у забудовника є вільний ресурс, і він знає графік свого будівництва, то може закупити будматеріали наперед. Можна на металобазі купити метал, це перше, що в нас прив’язується до долара. Оскільки це експортно орієнтований товар. Ризики, таким чином, застраховані. Забудовник спить спокійно.
Та проблема багатьох українських забудовників у тому, що щойно вони залучають першу гривню, то одразу починають рахувати: якщо 30 копійок – це собівартість квадратного метру, то решту 70 копійок вони можуть класти до своєї кишені. Що вони, власне кажучи, і роблять.
Якби у нас гривня була стабільною валютою, то не було б проблем. Але у нас інша ситуація. 70 копійок забудовник забрав, витратив і навіть наробив боргів. А потім собівартість підскочила, все подорожчало. І грошей на добудову вже нема.
Якщо у забудовника багато об’єктів, хоча б 10, то за їх рахунок можна постійно добудовувати те, що розпочате раніше. Але якщо їх у нього менше, якщо він прив’язаний до конкретного регіону, до конкретних покупців і якщо будівництво зупинилося, то воно стоятиме й надалі. Тому що такому недбайливому забудовнику ніхто грошей більше не понесе.
— Який інструмент врятує забудовника в такій кризовій ситуації?
— Такого інструменту, здатного врятувати його на всі 100%, просто нема. А от для інвесторів Фонд фінансування будівництва може бути рятувальним кругом. Щонайменше він попередить подібну ситуацію, коли не дасть недобросовісному забудовнику фінансування. В крайньому випадку, він може ініціювати його заміну.
— По ринку пішла чутка, що будівельні компанії хочуть повернутися до попередньої схеми, за якою вони самі будують і продають квадратні метри. Наскільки це відповідає дійсності?
— Я б від початку спитав у забудовників, чи хочуть вони цього? Більшість будівельних компаній будуть проти. Якщо це велика компанія, то вона має принаймні якийсь фінансовий інструмент – свій, або ж банківський, або дружньої фінансової компанії, з якою в нього вже склалися тривалі стосунки. І змінювати його вона навряд чи буде. З однієї простої причини: це все одно, що кинути старого друга, який тобі ще дуже сильно допомагає, підставляє плече у найвідповідальніші моменти.
Ті, хто каже, що вони напряму збираються продавати, — це лукавство. Так можуть говорити лише теоретики. Будівельник-практик подібного ніколи не скаже.
Так, ФФБ важкий для багатьох забудовників. Але ті з них, хто до нього пристав, навряд чи тепер від нього відмовляться. В іншому випадку вони стикнуться з додатковим оподаткуванням, що призведе до подорожчання квадратного метру. А робити це в умовах підвищеної конкуренції на ринку – це останнє, на що вони можуть піти.
Тому це міф. Подібне можуть обіцяти лише ті, хто навряд чи будує житлову нерухомість.
Сергій ГЕРАСИМЕНКО,
Національний прес-клуб «Українська перспектива», спеціально для bilahata.net
