«Абетка» з найбільш важливих питань, відповіді на які має знати кожен селянин сьогодні – щоб підготуватися до реформи.
Консультація партнера юридичної кампанії ОМР Кирила ЛЕВТЕРОВА.
Нові можливості
Скасування мораторію надає власнику землі нові можливості – окрім як здавати в оренду чи дарувати, ще й продавати, але жодним чином не зобов’язує робити це. Отже:
- Ділянку можна продавати, а можна не продавати.
- Ніхто не має права змусити вас продати свою землю, якщо ви цього не хочете. Якщо від вас вимагають продати землю і при цьому погрожують, пишіть заяву в поліцію, що щодо вас чиниться кримінальний злочин
Cтарі обов’язки
Укладаючи зараз договір щодо своєї ділянки, зважте, як це вплине на ваші можливості продати її.
- Якщо укладено договір оренди, він продовжує діяти і для нового власника (це буде продаж ділянки з обтяженням, що зменшить коло покупців на вашу землю, а, отже, і її ціну). Тому, якщо маєте намір подавати ділянку – краще укладайте договір оренди на той строк, упродовж якого не збираєтеся продавати. З іншого боку, найбільш вірогідний покупець вашої землі – саме те господарство, яке працює на ній зараз на підставі договору оренди.
- Якщо вам пропонують підписати договір оренди на тривалий строк – 50 років, або так званий «договір емфітевзису» (може бути і 100, і 500 років) і пропонують начебто непогану суму видати на руки одразу, – маєте розуміти, що цю ділянку ви вже не продасте. А от після скасування мораторію, не виключено, змогли б продати за вищу ціну.
На що звернути увагу, щоб не дати себе надурити
- На ціну.
У підході до визначення ціни є два варіанти: самостійно проаналізувати ситуацію або звернутися до професіонала. Якщо обираєте перший шлях і покладаєтесь на власні сили, то варто передусім вивчити ринок. Подивіться, що пропонують місцеві агентства нерухомості, вивчіть схожі оголошення на сайтах і в місцевій пресі. Можна скористатися інтернетом і подивитися, скільки коштує земля в сусідніх Словаччині чи Польщі. Також з’їздіть подивіться виставлені на продаж ділянки неподалік від вашої, поспілкуйтеся з їх власниками – це допоможе зорієнтуватися при установці ціни.
Можна для визначення вартості ділянки звернутися до професіоналів – оцінщиків. Їх можна знайти в профільних агентствах, землевпорядних організаціях, інститутах родючості. «Мінус» такого варіанту – це коштує грошей. «Плюс» – матимете на руках офіційний висновок про вартість, що може стати вагомим аргументом при спілкуванні з покупцями.
Не приставайте на першу-ліпшу ціну, навіть якщо вона видається вам прийнятною. Особливо – якщо продаєте терміново; покупець завжди схоче скористатися вашим поспіхом.
- На документи при оформленні купівлі-продажу.
Для укладання угоди купівлі-продажу продавець мусить мати:
- копію паспорта та ідентифікаційного коду;
- якщо в шлюбі — свідоцтво про укладення шлюбу і нотаріально завірена згода подружжя продаж земельної ділянки, паспорт та реєстраційний номер платника податків подружжя;
- правовстановлюючий документ на землю – це може бути державний акт на право власності, свідоцтво на право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір купівлі-продажу, договір дарування, рішення суду тощо.
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності (якщо особа має зареєстроване право після 1 січня 2013 року);
- витяг з державного земельного кадастру;
Довідка про присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці (якщо державний акт на право власності старого зразка та не містить кадастровий номер).
Зважте на те, що покупець перевірятиме наявність прав та обтяжень на земельну ділянку: звірте реквізити власника земельної ділянки в паспорті із реквізитами, вказаними у правовстановлюючому документі; за допомогою Публічної кадастрової карти, за посиланням http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta перевірте, чи відсутні будь-які накладки та технічні неточності щодо земельної ділянки; отримайте Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно; перевірте відсутність генеральних нотаріальних довіреностей на розпорядження земельною ділянкою, а також судових рішень щодо земельної ділянки.
Покупець надає нотаріусу документи, що підтверджують його особу. Після оформлення у продавця залишається договір купівлі-продажу, а у покупця договір купівлі-продажу і витяг з Державного реєстру речових прав, що засвідчує перехід до нього права власності.
Не полінуйтеся прочитати кожен пункт договору. Навіть якщо він прописаний дрібним шрифтом і, особливо, примітки та додатки. Якщо сумніваєтеся в чомусь або не розумієте, про що йдеться, запросіть із собою на оформлення юриста, який спеціалізується на земельних питаннях і якому ви довіряєте.
Якщо вам пропонують якійсь пункт договору не прописувати, а залишити в проговореному форматі, то перед тим, як давати згоду, згадайте, що у випадку якогось непорозуміння, доказом у суді буде саме формальний папір, а не бездоказові усні домовленості.
- На місце, де ви укладаєте договір.
Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору здійснюються державним або приватним нотаріусом, тому нормальним є оформлення договору в їхніх офіційних офісах. Оформлення документів «на коліні», у закладах громадського харчування неприпустиме.
Ви можете прийти на укладання договору з будь-ким, кому довіряєте: подружжям, товаришем. Присутність юриста на фінальній стадії оформлення документів бажана. Він зможе роз’яснити питання, які виникатимуть у нотаріуса, і допоможе на них адекватно відреагувати.
- На покупця. Краще знати покупця і бути впевненим у його репутації.
Якщо у вас є сумніви щодо чесності та надійності покупця і є фінансова можливість залучити професіоналів до перевірки особи, ви можете звернутися до приватного детективного агентства. Але, як мінімум – зібрати інформацію самому – в інтернеті, неофіційно – в агентствах нерухомості, аграрних спілках, у юристів.
- На те, щоб таки отримати гроші.
Кошти можуть бути передані готівкою чи безготівковим шляхом на банківську картку. Передачу готівки краще проводити, наприклад, у банківській установі, де ви заздалегідь орендувати банківську комірку.
При переказі коштів на картку, дотримуйтесь традиційних рекомендацій безпеки – не передавати свій пін-код нікому, не давайте інформацію про карту по телефону і малознайомим людям. Ймовірно, інформація, що ви продаєте ділянку, вже поширилася. І до вас можуть проявляти цікавість шахраї.
Буває, що в договорі пропонують прописати іншу занижену суму, щоб обійти оподаткування. Але в такому випадку зростає ризик, що вам виплатять саме суму, вказану в документах, а не домовлену.
- Якщо ви плануєте продавати землю (негайно після скасування мораторію чи згодом) – не підписуйте договорів, які зроблять це неможливим (про це було сказано вище).
- Не поспішайте!
Якщо є можливість – краще почекати. Земля ростиме в ціні.
Спеціально для видання Біла хата
