Одним із способів розпорядження нерухомим майном, що існує на сьогодні в межах правового поля, є такий різновид договірних відносин, як договір довічного утримання (догляду).
Про особливості укладання та посвідчення договору довічного утримання розповідає читачам видання Біла хата заступник начальника відділу з питань нотаріату Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області Надія Авраменко.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується довічно забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом, надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення (надання житла, придбання продуктів харчування, одягу, побутових товарів, виплати грошових сум, медичне обслуговування тощо).
Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. У випадку недодержання встановленої форми укладення договору довічного утримання (догляду) він вважається нікчемним.
Сторонами за договором довічного утримання (догляду) виступають відчужувач та набувач. Відчужувачем може виступати лише фізична особа незалежно від її віку та стану здоров’я, із необхідним обсягом цивільної дієздатності. Варто відзначити, що на стороні відчужувача за договором довічного утримання (догляду) може виступати як одна, так і декілька осіб, наприклад, якщо майно належить подружжю. Це можуть бути одинокі малозабезпечені пенсіонери, люди, які потребують сторонньої допомоги, одинокі сімейні пари, сім’ї людей похилого віку з непрацездатними дітьми або дітьми – інвалідами. В свою чергу, набувачем майна за договором довічного утримання (догляду) може виступати повнолітня дієздатна фізична або юридична особа. Остання може бути стороною договору, якщо укладення такого договору і надання послуг з утримання є однією з цілей діяльності. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної власності, тобто частки у праві власності кожного із набувачів не визначаються.
Договір довічного утримання (догляду) може укладатися відчужувачем на користь третьої особи. Метою такого договору є створення належних життєвих умов для третьої особи у вигляді довічного утримання (догляду).
Якщо відчужувачем є учасник спільної сумісної власності, то у відповідності до статті 747 Цивільного кодексу України майно, може бути відчужене за договором довічного утримання (догляду) після визначення частки одного із співвласників майна або визначення між співвласниками порядку користування ним.
Особливістю цього договору є те, що майно стає власністю набувача одразу після оформлення договору і за життя відчужувача. Проте, на відміну від договору дарування набувач обмежений у діях, направлених на розпорядження таким майном на весь час чинності договору довічного утримання (догляду), тобто за життя відчужувача.
Набувач не має права під час дії договору обтяжувати одержане майно боргами, відчужувати його, передавати у заставу. Також, протягом життя відчужувача, на це майно не може бути звернене стягнення. Тобто до смерті відчужувача право розпорядження майном, переданого за договором довічного утримання (догляду) законодавчо обмежене. З метою дотримання набувачем зазначених обмежень, при нотаріальному посвідченні договору довічного утримання (догляду) нотаріусом накладається заборона на відчуження такого майна.
Договір довічного утримання (догляду) діє до моменту смерті відчужувача (тоді дія договору припиняється) або до розірвання договору.
Договір довічного утримання (догляду) є ризиковим договором, не еквівалентним, оскільки на момент його укладення неможливо визначити, що буде більше: вартість отриманого майна чи остаточна вартість зустрічного надання догляду (утримання), оскільки тривалість життя вiдчужувача на момент укладення договору є невідомим, також невідомо як зміниться оцінка майна на момент виникнення у набувача права розпорядження цим майном.
Договір довічного утримання (догляду) передбачає укладення правових зобов’язань не тільки нерухомого майна, а й рухомого майна, що має значну цінність. Законодавство не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна або приблизного переліку таких речей. Можна припустити, що таким рухомим майном можуть бути: транспортні засоби, антикварні речі, твори мистецтва, культурні цінності, коштовності, колекції з перелічених предметів, обладнання, паї, цінні папери, нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності тощо.
Укладаючи договір довічного утримання (догляду), фізична особа отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки в самому договорі передбачаються конкретні види грошового і матеріального забезпечення та строки його надання. При цьому, навіть випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняє останнього від взятих на себе обов’язків.
На законодавчому рівні передбачена можливість зобов’язати набувача стосовно забезпечення відчужувача або третьої особи житлом, яке йому передано за договором довічного утримання (догляду). У цьому разі в договорі має бути конкретно визначена та частина помешкання, в якій відчужувач має право проживати.
Якщо обов’язки набувача не були конкретно визначені або у разі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими видами матеріального забезпечення та догляду спір має вирішуватися відповідно до засад справедливості та розумності.
Крім того, набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). У тому разі, якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, то витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
Отже, з метою належного виконання договору мають бути чітко встановлені права та обов’язки сторін. Так, права відчужувача в основному зводяться до права вимагати від набувача своєчасного та повного надання обумовленого договором довічного утримання, вимагати розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків за цим договором.
У договорі довічного утримання (догляду) в обов’язковому порядку має передбачатися обов’язок набувача майна надавати відчужувачу довічно матеріальне забезпечення. Стаття 751 Цивільного кодексу України передбачає необхідність грошової оцінки матеріального забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу. До цієї суми входять не тільки грошові кошти, а й вартість товарів, послуг, ліків. Щомісячне матеріальне забезпечення може встановлювалось або у твердій сумі в гривнях, або виходячи з мінімальної заробітної плати.
За взаємною згодою сторони можуть змінювати умови договору довічного утримання (догляду).
Статтею 752 Цивільного кодексу України визначено, що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть б ути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.
Відмова відчужувача у наданні згоди на передання обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена до суду. У цьому разі суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають істотне значення.
З зазначеного вбачається, що набувач наділений правом передавати свої права та обов’язки за договором довічного утримання (догляду) іншій особі у разі неможливості виконувати зазначені обов’язки з поважних причин. До таких можна віднести: погіршення майнового стану набувача, погіршення здоров’я та інше. В такому випадку обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за взаємною згодою.
Відповідно до статті 753 Цивільного кодексу України, набувач та відчужувач можуть домовитися про заміну речі, яка була передана за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ. У цьому разі обсяг обов’язків набувача може бути за домовленістю сторін змінений або залишений незмінним.
Розуміючи важливість належного виконання умов договору, про який йдеться, слід також звернути увагу на передбачену законодавством можливість його розірвання.
Проте, не слід ототожнювати такі поняття, як припинення договору довічного утримання, яке, за загальним правилом, відбувається у зв’язку зі смертю відчужувача, та розірвання договору.
Припинення договору довічного утримання (догляду) у зв’язку зі смертю відчужувача відповідає строковій природі цього договору. При цьому, для припинення договору немає значення, внаслідок чого настала смерть відчужувача — хвороба, старість тощо (природні чинники) чи внаслідок застосування насилля з боку інших осіб (каліцтво, доведення до самогубства). В останньому випадку особи, зазначені у статті 1200 Цивільного кодексу України, мають право на отримання сум, які виплачувалися за договором довічного утримання (догляду) за життя відчужувача, проте вже не за договором і не від набувача, а в силу вказівок закону.
У разі смерті набувача — фізичної особи можливе як припинення договору довічного утримання (догляду), так і його продовження. Згідно статті 757 Цивільного кодексу України обов’язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем. Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передане відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. У разі, якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно, а договір довічного утримання (догляду) припиняється.
Подібним чином вирішується питання щодо продовження договору довічного утримання (догляду) щодо набувача — юридичної особи, якщо вона припиняється шляхом реорганізації. У разі припинення юридичної особи -набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов’язки за договором довічного утримання (догляду).
У разі ліквідації юридичної особи — набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача. Якщо в результаті ліквідації юридичної особи — набувача майно, що було передане їй за договором довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасника), до нього переходять права та обов’язки набувача за договором довічного утримання (догляду).
На законодавчому рівні чітко закріплено, що договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини та на вимогу набувача.
Розірвання договору довічного утримання (догляду) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків є прикладом так званої «відповідальності без вини» набувача. У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов’язків за договором відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. Витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.
Згідно з частиною 2 статті 756 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.
Стаття 755 Цивільного кодексу України не конкретизує підстави, за яких набувач може висунути вимоги щодо розірвання договору довічного утримання (догляду). Проте, такими підставами можуть бути:
1) неможливість виконання набувачем договору з підстав, що мають істотне значення (наприклад, хвороба набувача), невигідність договору довічного утримання (догляду) для набувача (наприклад, коли сума, належна до сплати за договором довічного утримання (догляду), відповідно до закону була збільшена настільки, що внаслідок виплати збільшеної суми набувач втрачає вигоди, на одержання яких він міг розраховувати при укладенні договору;
2) у разі істотного порушення договору відчужувачем (наприклад, непередання майна за договором, передання майна із необумовленими недоліками чи обтяженнями).
