Які шляхи незаконного заволодіння земельними ділянками існують на теперішній час?
Про це нашим читачам розповідає начальник Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області Олег Трейтяк.
Олег Трейтяк
Розповсюдженою є так звана «подвійна реєстрація оренди», тобто ситуація укладання договорів оренди землі з селянами, які вже мають укладені і діючі договори оренди.
Це відбувається внаслідок правової неграмотності або необізнаності власників земельних ділянок, які вважають, що їх попередні договори оренди припинилися, або ж внаслідок недобросовісності таких власників, а також орендарів, які бажають користуватися певними землями, умовляють власників, пропонують їм більшу орендну плату і таким чином незаконно укладають договори оренди на земельні ділянки, які вже перебувають в оренді у інших орендарів.
Також причиною реєстрації «подвійної оренди» є зміна процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася у 2013 році.
До 2013 року територіальні органи земельних ресурсів здійснювали державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок шляхом внесення відповідних відомостей до Поземельної книги та записів до Книги про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель.
З 1 січня 2013 року замість державної реєстрації договорів оренди землі у Державному реєстрі земель проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про чинні правовідносини оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.
На теперішній час державні реєстратори прав мають доступ до відомостей Державного земельного кадастру і обов’язково перевіряють інформацію щодо земельної ділянки, права щодо якої реєструються. Однак внаслідок неповної інформації Державного земельного кадастру реєстратор може не побачити, наприклад, права оренди, зареєстровані в минулі роки і чинні на сьогодні. Таким чином може бути зареєстровано інше право оренди на земельну ділянку, що призведе до «подвійної реєстрації оренди» і, як наслідок, до порушення прав першого орендаря.
Іншою причиною незаконного заволодіння земельними ділянками є реєстрація речових прав на них шляхом подання підроблених документів, наприклад, договорів оренди земельних ділянок з підробленими підписами власників землі.
Чи існують шляхи захисту прав законних землевласників та землекористувачів?
По перше, відповідно до загальних норм Земельного кодексу України сформовані земельні ділянки підлягають обов’язковій реєстрації в Державному земельному кадастрі, а речові права на землю, такі як право власності, оренди, постійного користування тощо, повинні бути зареєстровані належним чином в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До того ж слід зауважити, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
А тому найпершим та найпростішим кроком захисту своїх законних прав на землю є проведення державної реєстрації свого речового права на землю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Якщо земельну ділянку не буде зареєстровано в Державному земельному кадастрі, державний реєстратор цілком законно відмовить заявнику в державній реєстрації того чи іншого речового права, а тому перед зверненням до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права власності, постійного користування чи оренди слід переконатися в наявності інформації про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.
Також варто нагадати, що завдяки налагодженій інформаційній взаємодії між Державним реєстром речових права на нерухоме майно та Державним земельним кадастром тепер заявнику не потрібно заздалегідь замовляти у державного кадастрового реєстратора та подавати державному реєстратору нерухомості витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку в паперовій формі, а достатньо повідомити тільки її кадастровий номер. Державний реєстратор під час формування заяви в Державному реєстрі прав автоматично в режимі реального часу отримує відомості з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку.
Крім того, власник земельної ділянки, якщо він побоюється, що з його ділянкою можуть бути вчинені незаконні реєстраційні дії, може подати державному реєстратору заяву про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна. Проте слід пам’ятати, що такий власник повинен у строк, що не перевищує 10 робочих днів, подати реєстратору судове рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, інакше, зі спливом визначеного строку, така заборона втратить чинність.
Крім того за дорученням Президента України з метою подолання такого негативного явища як аграрне рейдерство Кабмін та Міністерство юстиції України разом з народними депутатами та провідними бізнес-асоціаціями розробили законопроект №9311, що має робочу назву #РейдерствоСтоп.
Законопроект містить ряд новацій, зокрема, у сфері реєстрації нерухомості, які передбачають можливість власника земельної ділянки внести до Державного реєстру прав відмітку, яка свідчить про те, що всі договори, які будуть укладатися надалі стосовно такої земельної ділянки, повинні бути нотаріально посвідчені. В цьому випадку, якщо державному реєстратору буде подано договір без нотаріального посвідчення, в державній реєстрації речового права буде відмовлено.
Таким чином впровадження запропонованих змін зменшить кількість незаконного заволодіння земельними ділянками, адже унеможливить реєстрацію речових прав за підробленими документами.
Олег Трейтяк, спеціально для видання Біла хата
